经济观察网 记者 丁文婷 土地的供应节奏、能否转性、如何续期等，都是城市更新中各方关心的问题。
11月1日，北京丰台区提出“街企结对”城市更新模式，将街道和企业结合起来，以街镇作为城市更新实施单元，试图破解片区更新统筹难等难题。
新一轮城市更新、城中村改造背景下，土地供应政策发生了怎样的创新和改变？在土地利用方面，如何保障城市更新更好地开展？各地都在积极探索。
作为超大城市的更新“模范生”，“上海模式”一直是各地学习、参考的对象。上海市土地交易中心副主任卢为民在2023全球城市论坛上归纳了土地供应政策的5个创新路径和方向。
在卢为民看来，中国土地属于国有，具有很强的公有属性，这也使得对土地的刚性约束和红线较多，但在城市更新过程中，同样进行了许多土地政策方面的创新。目前，从国家层面，包括上海等各个省市都在进行相关探索。一些创新在政策文件中已经有所体现，在实际操作层面，一些创新仍在探索之中。
第一个方面是土地由“单一供应”转向“组合供应”。
过去主要以单一资源的供应为主，包括土地、矿石、水、林等资源的供应，到了今年6月，自然资源部发布《关于进一步做好用地用海要素保障的通知》，提出要探索各门类自然资源资产组合供应，鼓励探索采矿权和建设用地使用权组合供应方式。
怎样有利于成片开发和保护？就是要把土地，包括部分矿产、水、林草等资源进行组合，达到统一开发和保护的目的。目前各地正在探索中。
对不同用途土地的混合供应也会越来越多，包括住商、住办混合，甚至商、住和研发用地的混合供应。
还有一种供应是地上、地下、地表的组合供应，过去是分开的，现在也开始组合供应，便于统一的开发和管理。
第二个方面是从“用途管制”转向“用途转换”。
城市更新会涉及大量土地功能的转换，或是存量建筑的功能转换。转换过程中，因为原来出让的土地有价格、年限等，现在要转换，可能涉及到年限怎么确定，价格怎么补等一系列问题，以及哪些地方、哪些类型的土地可以进行转换，这些都要探索和解决。
第三是由“成片收储”转向“空间置换”。
目前，成片开发或是片区统筹开发，大部分是由政府收集资源再进行全面开发。现在，国家层面多个文件都提出，可以探索土地置换，特别对于边角地、插花地等零星的低效用地，探索集体建设用地之间、国有建设用地之间，甚至是集体建设用地和国有建设用地之间的自由土地置换。
目前政策已经提出，各地也在探索，希望从土地置换的角度解决一些土地的零星低效问题，而不是全部由政府来解决。
第四个方向是由“增量供应”转向“存量供应”。
城市更新涉及到大量土地转让，包括分割转让。一块土地可能由原先的业主用一部分，另一部分再进行分割转让，包括楼宇的部分转让、自持部分的转让等。
10月1日，自然资源部开通了全国土地二级市场线上交易服务平台，此举能进一步规范土地二级市场交易秩序，推动土地的“全国统一大市场”建设。这是为了解决土地供需不平衡、不匹配的问题，很多人想找到土地，但有些地方招不到开发商。
第五个方面是土地到期续期或者提前延期。城市更新过程中，涉及到很多建筑物的土地使用年限快到期的问题，而随着时间推移，在续期政策不明晰的情况下，参与城市更新的各方，如业主、资金方、运营方、开发商等缺乏改造动力。
包括上海、北京在内的一部分省市提出，如果达到一定改造的标准和要求，土地可以续期，重新计算供地期限。
这也可以提升改造的动力。现有法律规定到期的土地才能申请延期，而现在进行城市更新后，经过认定可以提前进行土地延期，这对城市更新是利好消息。在操作方面，到底具备哪些条件才允许提前延期，相关程序和标准还在探索和研究中。
以上五个方向，国家都有相关政策规定，还有一些是国家法律政策上尚未明确，有些地方正在积极探索的。
比如从“净供地”转向“预供地”，包括对城中村、老旧小区的改造，如果都形成净地再供应可能成本很高，有些省市的政府没钱，整备比较难，而且政府整备后再供应，开发商对建筑设计方案并不能做到很好地提前介入，也无法围绕提高品质等方面进行思考和谋划。
尽管自2021年初开始的“双集中”供地模式逐渐退出历史舞台，但供地信息公开透明化原则被保留下来，2023年年初，自然资源部提出建立拟出让地块清单公布制度，每次公开详细清单对应的拟出让时间段原则上不少于3个月，给市场主体充足的时间预期预判。
这一背景下，部分城市还在探索预供地，通过预供地的方式，提前让一些开发商介入，达到解决地方资金不足的问题，提高开发品质。
总的来说，土地政策方面的创新，是城市更新中重要的支撑和保障，在实践和探索的过程中，还有很多问题亟待研究和解决。
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丁文婷经济观察报记者
不动产运营报道部记者
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